А можно ли сейчас безопасно купить квартиру? В 2025 году этот вопрос стал одним из самых тревожащих россиян. А все благодаря шумихе вокруг истории с Ларисой Долиной и продажей ее квартиры под влиянием мошенников. Такие схемы появились не в прошлом году, а гораздо раньше. Но именно в 2025-м остро встал вопрос, а что делать в таких случаях, кто получает квартиру: обманутый продавец или ничего не подозревавший честный покупатель?

В Мурманской области такие непростые истории тоже есть. Одна закончилась так хорошо, насколько могла. Северянка Лариса Анашкина купила у мед-
работника из Мурманска «двушку», но бывшая владелица отказалась выезжать, заявив, что стала жертвой киберпреступников. Длившаяся год судебная тяжба завершилась мировым соглашением: продавец оставляет себе квартиру, но до 20 ноября 2027 года должна выплатить Ларисе деньги за недвижимость и судебные издержки.
Как такие истории, как у Долиной, влияют на рынок недвижимости и есть ли сейчас идеальная схема сделки, которая обезопасит покупателя? Это обсудили на круглом столе при Торгово-промышленной палате Мурманской области.
- Это сильный откат назад. Казалось бы, все всё проверили: риелтор, банки, юристы и прочие участники изучили документы, человек заплатил деньги, получил документ о праве собственности. А затем никто не может понять, почему так вышло – человек остался без квартиры. Это удар по вторичному рынку недвижимости, потому что он может встать. К тому же подрывается доверие к судебной системе, - рассказал председатель Мурманского регионального отделения «ОПОРА РОССИИ» Константин Котловский.
По словам президента Союза Торгово-промышленной палаты Мурманской области Татьяны Руссковой, пока на федеральном уровне не будет выработан четкий алгоритм по продажам квартир из-за мошенников, как действовать в таких ситуациях, на местах придется думать самим: «Самое плохое, что это добавит неустойчивости в нашу, и без того турбулентную сейчас, жизнь».
Рынок недвижимости переживает колоссальный стресс, добавляет руководитель комитета по жилищной политике и управлению МРО «Опора России» Ирина Горина, а вместе с ним – и сами покупатели вместе с продавцами.
- Покупка квартиры всегда символизировала счастье. Это новый этап, новая жизнь. Сейчас что-то сломалось, покупатели идут на сделку со страхами. В первую очередь задают не стандартные вопросы про состояние квартиры, а есть ли еще жилье у продавца, сколько собственников, думая, что если несколько, то это более безопасно – не могут мошенники обмануть сразу нескольких человек. А риэлторы сейчас первыми приняли на себя удар этой волны, - отмечает Ирина Горина.
К слову, риэлторы тоже оказываются пострадавшими - ведь многие агентства сами выкупают квартиры, чтобы сделать там ремонт и продать подороже. И в Кольском Заполярье уже есть случаи, когда и компании попадали на продавцов, за спиной которых стоят мошенники.
Схема с продажей квартиры имеет разные «лица». Одни продавцы действительно становятся жертвами мошенников, веря, что спасают недвижимость или помогают поймать зло-умышленников. Но были и случаи, когда продавцы пытались нажиться: выдумывали, что продали квартиру под влиянием киберпреступников, а на деле просто хотели оставить себе и деньги за продажу, и сами квадратные метры.
Эксперт Горина отмечает, что мировое соглашение в случае продажи под влиянием мошенников становится лучшим решением для покупателя – оно гарантирует, что человек в итоге или получит квартиру, или вернет деньги: «Хочется не обвинять кого-то, а найти решение. Вернуть покупателям чувство уверенности, радость при покупке недвижимости».
Важный участник сделок с недвижимостью – Росреестр. На круглом столе позицию ведомства представила руководитель Управления по Мурманской области Анна Бойко. По ее словам, часто образумить человека, которого ведут мошенники, очень трудно.
- У нас был случай с женщиной, ее несколько раз пытались остановить еще до подачи заявления на регистрацию – в банке, отправляли в полицию. Но до последнего она была под влиянием мошенников. Как и все, Росреестр обеспокоен этой ситуацией, и центральный аппарат уже разработал план оперативного реагирования. Также разработаны два законопроекта, правительством РФ они поддержаны: о внесении изменений в статью № 167 Гражданского кодекса РФ. Их суть в том, что в случае признания сделки недействительной, мы можем зарегистрировать переход права собственности при возврате сторон в первоначальное положение только после того, как покупатель получил деньги. Думаю, что с применением этой нормы все встанет на свои места. Помимо этого, продолжаем просветительскую работу, усилили ее. Но пока даже такой многоуровневый барьер не всегда помогает, - рассказала Анна Бойко.

Взгляд региональной прокуратуры на истории как у Ларисы Долиной такой: судебные дела по оспариванию сделок с недвижимостью всегда были, есть и будут. Просто в последнее время в их структуре стало больше схем с участием дистанционных мошенников. Пока ситуация не изменилась, не стоит продавать и покупать квартиры через непроверенные риэлторские агентства, пытаться самому оформить сделку, если нет нужных познаний.
- Хотя, как показывает практика, даже в таких случаях никто не застрахован, есть лазейки для мошенников. Известно, что правительство РФ занимается решением проблемы, создана рабочая группа, вырабатывается ряд решений. Важно соблюсти баланс между соблюдением прав продавцов и прав покупателей, - отметили в прокуратуре Мурманской области.
По мнению депутата Мурманской областной Думы Ирины Просоленко, пока не будет изменений на федеральном уровне, изменить ситуацию на уровне региона будет трудно – ведь местное законодательство не должно идти вразрез с общероссийским. «Все субъекты сейчас в ожидании. Сейчас речь идет не только о проблеме с недвижимостью, схемы распространялись и на автомобили», - отмечает Просоленко. Ее коллега Герман Иванов добавляет: ситуация с Долиной очень сказалась на практике таких дел – на суд, видимо, повлиял статус певицы.
- Резонансное решение (когда Долиной решили вернуть квартиру, а позже Верховный суд отменил его. – Ред.) столкнулось с противоположным общественным мнением и чувством справедливости. Каждый понял, что может оказаться в таком положении. И мы - беззащитны. Если нет защиты добросовестных покупателей, то общество никогда с этим не согласится. И хочется от себя добавить по всем случаям, чтобы правоохранительные органы детальнее проверяли, действительно ли на человека воздействовали мошенники или он сознательно обманывал, - считает Иванов.
Но здесь стоит сделать ремарку: а как понять поведение продавца? Очевидно, что надо буквально залезть ему в голову, но будут ли тогда все его помыслы как на ладони? Психиатр, психотерапевт, судебно-психиатрический эксперт Марина Назарова отмечает, что уже почти 20 лет северянам доступна платная услуга – психиатрическое освидетельствование по инициативе граждан. Чаще всего ею пользуются клиенты нотариусов. Она уже помогла значительно снизить количество оспариваний сделок как недействительных.
- Еще пару лет назад продавцы, когда проходили имущественные сделки в Росреестре, редко прибегали к такому освидетельствованию. Чаще это было по инициативе банков при оформлении ипотеки. Мы считаем, что эта услуга очень действенна. Когда человек просто приходит в психдиспансер за справкой, что не состоит там на учете, то с ним не проводится беседа, осмотр. А в рамках психиатрического освидетельствования его проводят врачи, которые имеют подготовку по сделкоспособности, владеют методиками определения критических нарушений функций, также обязательно ведется протокол всего осмотра – это объемный по содержанию и длительный процесс. И задаются очень подробные вопросы о продаже, - рассказала Марина Назарова.
Когда стало больше сделок под влиянием мошенников, эксперты ввели в протокол новые вопросы о мотивации: почему человек продает квартиру, где он будет жить, есть ли родственники, не оказывается ли на него воздействие?
Но даже такой опрос не останавливает людей от сделки – так велика убедительность кибермошенников. В качестве примера эксперт приводит случай в Абрам-Мысе, где женщина решила продать четырехкомнатную квартиру. У нее умерли муж и сын, а в центре Мурманска живет брат. Северянка убедительно рассказала, что одной в такой большой квартире жить тяжело, а рядом с родственником жить будет проще. Недвижимость приобрела риэлторская компания, перед сделкой провели освидетельствование. Психиатр не нашла причин отказать в сделке. И только когда пришла пора женщине выезжать, оказалось, что мошенники в этой истории все-таки были, и возбуждено уголовное дело. И все же Назарова считает освидетельствование серьезной защитой покупателей.
При этом не все риэлторы разделяют мнение, что даже проверка и у психолога, и у психиатра – это панацея в данном случае. У специалистов много вопросов. Например, как можно спустя месяцы оценивать, в каком состоянии был человек (а такая практика есть), могут ли продавцы подготовиться к проверке так, что повернут ее в свою пользу?
- На данный момент не существует единой методологии, которая была бы разработана для таких случаев. Есть отдельные методички и статьи. И хочу добавить, что справки не выдаются под копирку: каждое освидетельствование - индивидуальное, - говорит Назарова.
Риэлтор Константин Вензовский против того, чтобы продавцы перекладывали свои ошибки на покупателей. А также нельзя все истории приводить к единому шаблону, так как в каждой есть то, что отличает ее от другой. И это создает трудности для судебной практики.
- Не могу сказать, что история с Долиной категорически изменила ситуацию на рынке недвижимости. Не надо забывать, что есть некое потепление в экономике, снижается ключевая ставка, это влияет на настроение покупателей. Но да, ситуации с мошенниками охлаждают динамику покупателей – есть те, кто занимает выжидательную позицию, чтобы был принят надежный механизм защиты, - говорит Вензовский.
Получается, что на данный момент даже самая идеальная сделка, проведенная по всем правилам, под камерами, в достаточно длительный срок (не срочно и не по заниженной цене), с участием различных экспертов и периодом охлаждения, не гарантирует, что покупатель сможет въехать в квартиру, потому что продавец отказывается ее покидать и возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Но несмотря на это, эксперты советуют: стоит все равно собрать всевозможные справки, свидетелей и работать с профессиональными участниками рынка. Это точно повысит шансы на выигрышный суд, хоть и не спасет от него, если продавец решит, что хочет и дальше жить в квартире.